关于我区商品房买卖合同纠纷案件高发的现状及对策建议

　　近年来，我区商品房买卖合同纠纷案件呈现激增态势，据我院研判分析，该类案件呈现以下特点。一是收案数量不断攀升。近年来我区城市化程度不断提升，特别是棚户区改造、城市西进及东湖片区开发等区级战略带动了楼市繁荣，房屋成交量、平均房价均大幅增长。相对应的是商品房买卖纠纷案件收案出现联动效应，2017年收案252件，2018年收案763件，2019年收案1342件，2020年1-10月收案933件，2018、2019年分别同比上升202%、76%。二是群体性诉讼较多。因商品房购买主体多、交付时间集中、卖房违约情形相似，常出现邻里相互串联，短时间内集中起诉卖方的群体性诉讼现象，且对业主有利的审理结果客观上鼓励了观望业主跟进诉讼。如2019年共445名湖西景苑业主起诉枣庄东湖置业有限公司违约。三是纠纷事由、被告当事人较固定。纠纷事由固定，主要集中在预售商品房质量、交房时间和不动产权证办理方面，房企违约根本原因多为偷工减料、超容积率开发、消防验收不合格、资金链断裂等造成不能依约按时交房或办理产权登记。被告当事人固定，基本为房地产开发企业，大多数为中小企业。如2017年来收案当中，被告为枣庄东湖置业有限公司为659件，枣庄中安为883件，枣庄中汇为239件，鑫和国际家园为181件，分别占比20.6%、27.6%、7.5%、5.7%。

　　为此，我院提出以下对策建议。一是党委政府牵头，有针对性开展诉源治理。房地产买卖合同纠纷社会成因复杂，影响较大，靠各司法和行政部门“单打独斗”显然难以“治病除根”。前期区委已经建立了诉源治理“大格局”工作机制，协调全区各部门共同努力减少诉讼案件增量。我院也积极响应区委部署，依托区规划和自然资源局成立了“不动产调解”中心，专司房产、物业合同纠纷。下一步建议区委加强对该工作机制运行的督导力度，同时针对房产、物业类矛盾纠纷召集有关部门建立联席会议机制，一旦发现业主群访群诉苗头由镇街村居先行介入稳控，法院、住建等部门各司其职、加强配合，迅速下沉开展工作，切实实现小事不出村（居）、大事不出镇（街）、矛盾不上交。二是加强行政监管，铲除违约隐患。房地产项目开发周期长，涉及公共利益多，资金投入大，一旦出现监管漏洞，极易造成验收不合格、延期交房办证等遗留问题，整改成本较大。因此，规划、土管、住建等有关部门应加强对房地产开发项目规划建设、工程竣工验收、物业承接查验等各个环节的监管，依法查处个别房地产开发企业虚假宣传、违规预售、一房多卖、不按批文开发等不法行为，防范滋生纠纷。三是完善信用体系，净化市场风气。党委政府应建立面向社会公开的房地产开发企业信用体系，对守法意识强、履约情况好予以表彰肯定，对履约情况差、引发大规模诉讼的予以通报并对其在征地、项目审批等方面进行限制，倒逼中小房企主动履约。特别是应引导国有企业带头履约守诺，营造风清气正的市场环境。四是加强宏观调控，促进稳健发展。主管部门应严格房地产开发市场准入条件，加强行业引导，为市场提供权威资讯，促进房企和消费者按照市场经济规律理性投资。另一方面，应引导鼓励企业文化优、资金实力强的本土房企强强联合，培育有地区影响力的本地大中型房企，有序淘汰不适应市场竞争的企业，使实力强、信誉好的企业脱颖而出，改善无序消极竞争乱象，带动全区房地产市场良性发展。

关于我区商品房买卖合同纠纷案件高发的现状及对策建议(2).doc