优秀裁判文书——房屋买卖合同纠纷

　　山东省枣庄市市中区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2021)鲁0402民初2915号

　　原告：郭某，男，1980年9月10日出生，汉族，住山东省滕州市。

　　被告：刘某，男，1965年6月26日出生，汉族，住枣庄市市中区。

　　委托诉讼代理人：陈某（被告刘某之妻），住枣庄市市中区。

　　原告郭某与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某、被告某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款200000元、支付违约金150000元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告欲购买被告所有的位于滕州市的房屋，并向被告支付了购房款200000元，因被告不履行合同，故诉至法院。

　　被告辩称，收到200,000元购房款属实，但：1.被告违约主观上没有恶意，被告愿意继续履行合同；2.原告诉请的违约金过高，违约金的计算应当以原告支付的房款作为计算的基数。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院认定如下：

　　2021年1月8日原告（乙方、购买方）与被告（甲方、出售方）签订了《售房合同书》，主要约定：甲方出售滕州滕商xx花园x-x-xxxx室房屋给乙方；甲方承诺该房产产权清晰，不牵扯甲方的债权债务，甲方对此房享有完全物权，可以按约定过户、交付房屋给乙方或乙方指定人；此房产售价人民币750,000元；2021年1月8日付给甲方定金叁万元整，双方商定办理完更名手续后付清全部房款，甲方承诺办理完毕更名手续的时间须于2021年4月8日前；由于甲方的房产没有办理房产证，甲方承诺由甲方协调办理更名及备案事宜；甲方须于2021年4月8日前给乙方更名并在相关部门办理备案；如有违约，违约方应承担守约方的实际经济损失外，还需承担房价款20%的违约责任偿付守约方的经济损失等等。原告支付给了被告200,000元的购房款后，因被告未能按照约定办理涉案房屋的更名备案手续，故原告诉至法院。

　　本院认为，原、被告签订的《售房合同书》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。

　　1.购房款的返还。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，购房合同中约定“甲方须于2021年4月8日前给乙方更名并在相关部门办理备案”，故被告的主要义务为于2021年4月8日前完成更名并在相关部门办理备案手续，但从庭审查明的事实看，被告一直未能履行主要义务，故原、被告于2021年1月8日签订的《售房合同书》应当予以解除。

　　依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，本案中，因原告已支付给被告购房款200,000元，故对于原告要求被告返还200,000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。

　　2.违约金的支付。原告诉请按照房屋总价款20%支付违约金150,000元，被告辩称过高，并辩称合同中约定的应为已支付房款的20%支付违约金。在原、被告签订的《售房合同书》中约定“还需承担房价款20%的违约责任偿付守约方的经济损失”，故原、被告约定的违约金计算基数应为房屋总价款而非原告已支付的房款。

　　依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，本案中，原、被告在售房合同中虽约定“此房产售价人民币750,000元”“还需承担房价款20%的违约责任偿付守约方的经济损失”，但本院参照《售房合同书》未履行的原因及当事人的过错程度、原告支付房款的时间及对实际损失的举证等情况，原、被告约定的违约金过高，应予以适当调整。结合原告支付给被告房款的数额和时间，房屋总价款和约定的违约金的计算方式，本院支持被告应以200,000元基数，自2021年4月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍给付原告违约金，违约金的计算数额以150,000元为限（750,000元×20%）。

　　依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条、五百六十三条、第五百六十五条、五百六十六条规定，判决如下：

　　一、被告刘某于本判决生效之日起十日内返还给原告郭峰200,000元并支付违约金（以200,000元基数，自2021年4月15日起至实际给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。违约金的计算总额以150,000元为限）；

　　二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费6,550元，减半收取3,275元，诉讼保全费2,270元，共计5,545元，由被告刘某负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。

　　审 判 员　郭方泉

　　二〇二一年六月十七日

　　法官助理　郭　昊

　　书 记 员　靳梦娇